2021年9月1日，《中华人民共和国契税法》正式实施，引发社会广泛关注。针对市场上“契税上涨”的误读，民族明确现行优惠税率继续执行，济南作为山东省会，同步落实新政。此次调整将契税暂行条例上升为法律框架，税率维持3%-5%区间，同时延续差异化优惠，标志着房地产税制从行政条例向法律化、规范化迈进。对济南购房者而言，新政不仅消除了税费成本增加的疑虑，更为改善型需求释放提供了制度保障，深刻影响着本地楼市结构与居民资产配置逻辑。
政策核心内容解析
税率结构延续优惠
根据《契税法》第三条，契税税率区间为3%-5%，但济南实际执行中继续采用优惠税率。对个人购买家庭第二套改善性住房：90平方米及下面内容面积减按1%征收，90平方米以上减按2%征收。这一标准与2016年财税23号文优惠政策完全衔接，未因新法实施取消。需注意的是，北京、上海、广州、深圳四大一线城市暂不适用二套房优惠，凸显济南等二线城市的政策宽松导向。
免征范围扩大与纳税规范
新政新增两项免征情形：一是婚姻关系存续期间夫妻间权属变更；二是法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。但通过作价投资、偿还债务、划转等非交易形式转移权属的，仍需依法征税。
纳税义务发生时刻明确为“签订权属转移合同当日”或“取得合同性质凭证当日”。纳税人需在10日内申报，并在税务机关核定期限内缴清。新房通常在办理房产证或收房时缴纳，二手房则在过户当日窗口缴纳。
多维政策影响分析
购房者成本结构性变化
以济南主城区一套总价200万元、面积100平方米的二套房为例：
对90平方米下面内容小户型二套房，税率降至1%，进一步刺激了刚性改善需求。值得关注的是，政策将“家庭唯一住房”与“第二套改善性住房”分类施策，既抑制投机又支持合理住房升级，推动济南市场从“增量扩张”向“存量优化”转型。
市场治理与法律衔接
契税优惠延续需满足严格认定程序。纳税人需向税务机关提交家庭成员信息证明及房产部门出具的住房查询结局。信息共享条件不完善的区域，可通过告知承诺制办理，但需承担虚假申报的法律责任。
地方执行层面，山东省小编认为‘契税法》框架下明确税率“就低不就高”，济南采用全省最低标准（3%），并通过财政、税务、住建三部门协同制定操作细则，确保政策落地不偏离。
市场效应与未来挑战
短期刺激与长期结构调整
2021年新政实施后，济南改善型住房成交量呈现“翘尾效应”。据市场监测，第四季度90-140平方米二套房交易占比上升5个百分点，部分购房者加速置换以锁定低税率窗口。
政策亦引导开发商调整产品线。如唐冶、雪山等新兴板块，新增项目的中大户型占比进步，更侧重功能性与舒适度，呼应“改善减负”的政策红利。
潜在难题与优化路线
政策执行中仍存在两大挑战：
其一，跨城住房认定难题。省内异地有房家庭在济南购房时，因信息联网不完善，可能规避二套房认定。需加快全省不动产登记体系整合，堵塞监管漏洞。
其二，税率调整预期管理。2024年财政部新政已将优惠面积标准从90平方米调整至140平方米（二套房140平方米下面内容按1%，以上按2%），但济南暂未同步。未来需建立税率动态评估机制，平衡财政可持续性与民生负担。
重点拎出来说与前瞻
2021年济南二套房契税新政，是民族税制改革与地方市场调控协同的典型操作。其核心价格在于以“税负平移”稳定市场预期，以“差别税率”引导合理消费，短期内降低改善型需求购房成本，长期则助推住房供应结构优化。
未来政策需关注三大路线：一是强化跨区域税务信息协同，避免套利空间；二是探索税率与房价、收入水平的动态挂钩机制；三是结合济南城市更新进程（如《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则》），将契税优惠与老旧小区改造、保障房供给等政策工具组合发力，构建多层次住房支持体系。唯有如此，税收杠杆才能真正成为济南房地产市场平稳健壮进步的“稳定器”。
